Após um período de 13 anos com taxas de juros quase inexistentes, esse fator crucial no aumento dos preços das casas finalmente retornou a valores historicamente habituais. Com sorte, isso poderia ser o catalisador que finalmente estoura a bolha imobiliária de 20 anos no Reino Unido, por John Kingham.
Uma bolha de duas décadas? Inacreditável! Eu escutei você lamentar. Porém, é verídico.
As origens da bolha atual remontam ao fim da bolha de 1980, quando o salário médio no Reino Unido era de aproximadamente £ 9100 e o preço médio de uma casa no Reino Unido era de £ 63.000. Isso resultou em uma relação preço/casa de quase sete, muito acima da média de cinco vezes observada nas décadas anteriores.
Paráfrase: As altas avaliações são frágeis e dependentes de um ambiente estável, podendo ser comparadas a um vaso alto em uma mesa instável. Qualquer interferência, como o aumento das taxas de juros pelo Banco da Inglaterra na década de 1980, pode resultar em consequências desastrosas, como o colapso do mercado imobiliário e impactos negativos na vida de muitas pessoas.
Em 1995, após o fim do acidente, os preços das residências haviam caído em 20%. Durante os cinco anos seguintes, os rendimentos médios aumentaram para £13.100 e o preço médio das casas era pouco mais de quatro vezes o salário médio. Pense nisso por um momento. Na metade da década de 1990, uma pessoa comum poderia comprar uma casa média por quatro vezes seu salário. Atualmente, o salário médio é de £34.600, o que equivaleria a comprar uma casa média por £138.000. No entanto, o custo real é quase o dobro disso, em £260.000.
Nos meados da década de 1990, os preços baixos atraíram muitos compradores, o que resultou em um aumento nos preços. Em 2001, o valor médio das casas tinha subido para £ 89.000, o que representava cinco vezes o ganho médio histórico. Nesse ponto, as casas estavam em um patamar considerado nem caro nem barato, mas a conjunção do colapso das empresas ponto com e dos ataques de 11 de setembro levou o Banco da Inglaterra a reduzir as taxas de juros para 3,5%, o nível mais baixo desde a década de 1940. Em 2003, as taxas de juros de 3,5% eram consideradas extremamente baixas, surpreendendo a maioria das pessoas que jamais tinha visto valores tão baixos em suas vidas. Hoje em dia, a maioria das pessoas considera 3,5% uma taxa alta.
Essas taxas de juros extremamente baixas foram o estopim da atual bolha de 20 anos, impulsionada por empréstimos arriscados concedidos por bancos e pela crença irracional de que os preços das casas continuariam a subir pelo menos 10% ao ano indefinidamente. Em 2007, os ganhos médios eram de até £ 21,600, mas o preço médio das casas chegou a £ 184.000, resultando em uma relação de preços de 8,5. Foi uma bolha de dimensões monumentais.
Mas como mencionado anteriormente, altas avaliações são como um vaso alto em uma mesa instável, aguardando o próximo incidente desastroso. Em 2007, a indústria bancária foi o motivo da instabilidade, devido aos empréstimos excessivos que quase levaram ao colapso do sistema financeiro global. A crise resultante causou uma grande redução nos empréstimos, abalando a economia e fazendo com que os preços das casas, que estavam elevados, despencassem novamente.
Porém, o acidente foi breve e superficial devido à rápida intervenção do governo, que agiu de forma enérgica para proteger o mercado imobiliário e garantir suas possibilidades de reeleição.
O Banco da Inglaterra tomou a iniciativa de reduzir as taxas de juros para quase zero, o que foi uma medida inédita. Isso resultou em uma queda rápida e pequena nos preços das casas em 2008, com uma diminuição média de apenas 15%. No entanto, apesar das taxas de juros baixas, os preços das casas não se recuperaram nos anos seguintes. Em 2012, ainda estavam abaixo de 10% e continuavam em declínio constante em relação à inflação e aos salários.
Infelizmente, a desaceleração gradual do declínio do mercado imobiliário foi interrompida prematuramente pela introdução da Ajuda para Comprar em 2013. Este programa do governo oferecia empréstimos de até 40% do valor de compra para potenciais compradores domésticos, resultando em um aumento significativo nos preços das casas. Além disso, durante a pandemia, o governo implementou um selo “holiday” para proteger um mercado imobiliário que não necessitava de proteção.
Isso impulsionou a última etapa desta bolha imobiliária de 20 anos, com os preços médios das casas atingindo um pico de 275.000 libras em 2022, de acordo com Nationwide. Esse valor representava 8,5 vezes o salário médio no Reino Unido, uma proporção que se assemelha ao pico da bolha de 2000. No entanto, altas avaliações só são sustentáveis se o ambiente permanecer favorável. Em 2024, o ambiente não parece estar favorável.
Após 13 anos de taxas de juros quase inexistentes e uma década de incentivos para compra excessivos, esses estabilizadores artificiais foram retirados e os atuais preços elevados de imóveis têm pouco apoio além da crença arraigada de que os aumentos de preços são confiáveis como a gravidade. Com as taxas de juros em 5,25% agora voltando aos níveis historicamente normais, é de se esperar que, se permanecerem próximas desses patamares, os preços dos imóveis também voltem a níveis normais historicamente.
Nos últimos 70 anos, houve um aumento considerável nos preços das casas em relação aos salários médios. Atualmente, com salários médios de até £ 34,600, o preço médio de uma casa historicamente seria de £ 208,000, em comparação com a média de £ 259,000 no final de 2023. É improvável que o preço médio das casas caia para £ 208,000 até o final deste ano, pois isso representaria uma queda de 20%. Em vez disso, espera-se que haja aumentos significativos nos salários acima da inflação na próxima década, juntamente com um crescimento limitado ou nulo nos preços das casas.
Por exemplo, se a inflação permanecer em 2% e os salários crescerem em 3%, o salário médio atingirá £46.500 em 2033. Se a relação preço-alvo da casa cair para seis durante esse período, os preços das casas aumentariam a um ritmo de menos de 1% ao ano, chegando a £279.000, o que manteria a maioria das pessoas fora da situação de equidade negativa e tornaria a habitação mais acessível. Este cenário representaria um ganho potencial, mas as chances de alcançar essa transição suave são consideradas muito baixas.
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